家を建てるときはまず土地からですが、土地を探してるとびっくりするくらい安い土地が出てることって
ありませんか？
今回は、家を建てれる土地・建てられない土地のお話です。

土地は大きく分けて、都市計画区域の｢内｣と｢外｣に分類されます。
(準都市計画区域とかもありますがそこまで掘り下げると話が進まないので省略します)

都市計画区域｢外｣の土地というのは、言葉の通り都市計画の定められていない地域です。
具体的にいうと、姫路では夢前は都市計画区域外になります。
この地域は土地が安く出てることが多いです。住宅の建築も可能です。
かなり自然豊かな環境のところが多いです。

都市計画区域｢内｣の土地は、そこからまた大きく2つに分類されます。
｢市街化区域｣と｢市街化調整区域｣です。

｢市街化区域｣というのは既に市街化して栄えている地域や、今後10年以内に計画的に市街化を図っていく地域です。
住居系や商業系、工業系などの用途地域が定められており、無秩序な建築が出来ないように法律で規制されています。
住宅の建築が可能・不可能は用途地域によって定められてますが、工業専用地域以外のようと地域だったら大体建てられます。
一般に｢宅地｣として出てるのは、この｢市区域区域｣の土地が多いです。価格も一般的です。

｢市街化調整区域｣は、市街化を抑制すべき地域として定められています。
なので、建物を建てられる要件が厳しいのですが、厳しいからこそ(？)安い土地もあります。
住宅の建築が可能だったら静かな環境のところも多いですし、土地の選択としては有りだと思います。

姫路市では平成28年に｢特別指定区域｣という制度が始まり、市街化調整区域でも建築可能な土地が少し増えてきました。

これまでだったら市街化調整区域で住宅を建てるには、
●農家住宅・・・市街化調整区域で農業を営んでる方が、耕作地の近くに家を建てるケース
●分家住宅など・・・市街化調整区域に指定される以前（姫路だったら昭和46年3月16日）から、親族が土地を所有していて、建てられる方も10年以上調整区域に居住しているケースなど。
　※このあたりは行政によって多少要件が違うケースがあります。
●既存集落内での住宅など・・・市街化調整区域10年以上居住してる方が、市街化調整区域内でも比較的住宅が多いところに住宅を建てられるケースなど。
　※5ha以内に50戸以上などの条件があります。
●線引き前からの建築物の建て替え・・・市街化調整区域に指定される以前から建ってる住宅の建て替え（第三者が購入して建てることが可能）
上記のような条件ですので、ほぼ市街化調整区域に住んでる方に限定されていました。

ところが新しい家も増えにくいので人口が減少、少子高齢化が進み、田舎の方では地域のコミュニティの維持が難しくなってきました。

それを解消すべく、｢特別指定区域｣という制度が始まりました。
詳しい説明はこちら>>
↑は制度の説明が細々としてあるリンクですが、要は特別指定区域に指定されれば、調整区域でも住宅の建築がしやすくなりました。
※特別指定区域の中でも、誰でも建てられるところや地縁者なら建てられる区域などが分かれてるので、土地購入前に必ず建てられるかどうかの確認は必要です。

自治会から要望を上げて、姫路市が指定する、という流れで区域が増えていくのですが、
平成28年に始まって以降、少しずつ増えてきました。
石倉、飾東（豊国東・志吹・小原新）、豊富（藪田・鍛治内・江鮒）、林田（上伊勢・下伊勢）、船津（御立）などなど。これからも増えていくと思います。

市街化調整区域は電車が通ってないところが多いですが、比較的落ち着いた環境のところが多いです。
私自身、市街化調整区域で生まれ育ちましたが、緑豊かで静かな落ち着ける環境や近隣のコミュニティなど、良いところもたくさんありました。

そういった地域を狙って土地を探してみるのも、選択肢の一つとしては有りだと思います。