中古物件購入×リノベーションをご検討の方へ。
ここでは、アークの家流、リノベーション向きの中古物件の探し方を解説しています。
具体的な失敗しない選び方をご紹介します。
STEP1：住みたいお家、エリアをイメージする
まず始めにどんなお家か、どの辺りかをイメージします。
この段階でのイメージは本当にざっくりでＯＫ。
播但線のどこかの駅から徒歩5分以内希望とか、街中が良いとか、郊外がいいとか、友だちを呼んでバーベキューを頻繁にしたい！とか。
家づくりのテーマも一緒に決めておくと良いですね。
選択肢が複数あって迷ったときに、私たちのテーマに合ってるのはどっちかな？という問いかけで、答えが見つかることもあります。
ただし条件にこだわり過ぎると、中々物件が見つからない事態に陥ってしまいます。
○部屋で○帖くらい、と思っていても、実際物件見てみたらそんなに広くなくても良さそうとか、こんなパターンも有りだね、となるケースが多いです。
大は小を兼ねると言いますが、家に関しては逆の場合もあります。
広さのイメージは、家族構成をお伝え頂ければ大丈夫です。
STEP2：自分の予算を把握する
月々の支払いはいくらくらいまで大丈夫か、というところから計算していきます。
例えば、今の家賃が10万円だから10万円くらいかな？というパターン。
教育費の積み立てや車の買い換え、お家の修繕積み立てなども必要です。とりあえず8.5万円にしましょう。
月々の返済が8.5万円の場合、金利1.0%の35年ローンで、借り入れ可能額は3000万円程度です。
ここで注意するのは、いっぱいいっぱいの予算で組まないこと。
細々とした出費が重なるので、しわい位の予算組みがちょうど良いです。
万が一住宅ローンが返せなくなると家を手放さないといけないので、慎重に。
住宅保証機構さんの住宅ローンシミュレーションのページが分かりやすいです。毎月の返済額からの試算もできます。
このときは住宅ローンの仮審査までは必要ないかな？と思います。
住宅ローンに不安がある方は安心して進めるためにした方が良いですが、特に大丈夫そうだな、という方はバタバタしなくて大丈夫です。
仮審査には有効期限があるので、あまり早くしすぎると期限切れになって再度仮審査が必要になります。
その場合、面倒ですが不動産会社や建設会社を通さずにご自身で仮審査依頼を出すことをおすすめします。
ネットで簡単にできます。
収入や信用情報に関しては重要な個人情報ですし、仮審査通ったお客様！ということで営業連絡が多くなることが予想されます。
STEP3：予算を基準に物件を見てみる
リノベーションの工事費は物件の状態は工事範囲によりけりですので、どのあたりのどんな物件が、どれくらいの価格かを調べます。
使いやすいなと思うのは、スーモやライフルホームの地図で表示の検索方法。
実際に予算を把握してから物件を探してみると、希望していることと自分の予算が、妥当なのか全然かみ合ってないのかが分かってくると思います。
もちろん、全然かみ合ってなくても問題ありません。
始めたばっかりなので、新着物件を待ったり、エリアの軌道修正したり、町を歩いてると偶然運命の物件を見つけたり。不動産は一期一会ですが、契約を急ぐと後で大変な目に遭うので、急がないとダメな物件はご縁が無いと思うようにします。
ちなみに一般のネットに出てる物件が全てではないのが不動産業界の怖いところです。
不動産の方は仲介して手数料を頂くお仕事ですので、売主と買主双方から仲介手数料を頂けるのが1番儲かります。
物件を売りたいと相談に来られて、買い主を自力で見つけられないな、となるとレインズ(指定流通機構)に登録しますが、買い主を自力で見つけられそうだ！となると、その物件情報はおおやけになりません。
アークの家で物件探す方法は、①レインズ(指定流通機構) ②ネットの他のサイト ③不動産業界のツテ ですが、
設計力を活かした提案が多いので、変形地とか一般的でない間取りの売れにくいだろう物件→レインズ(指定流通機構)に載ってる場合が多いです。
STEP4：良さげな物件でシミュレーションしてみる＆内覧
ネットで良さげな物件が見つかったら、内覧に行きます。
内覧で確認して頂きたいところは、
- 近隣や建物の立地、道路や駐車スペース
- 日当たりやニオイ、騒音など
- だいたいの家の広さ、外観
リノベーション前の物件は、どうしても汚れたり傷んだりしてるので気になりますが、そういうところはリノベーションで直ります。
そしてアークの家が内覧に同行して確認するところは、
- 建物の外装や屋根形状、傷み具合（雨漏りがある劣化の場合、修繕が大がかりになる場合があります）
- 床下・天井裏の状況（シロアリや雨漏り、構造躯体の確認、断熱状況の確認）
- 周辺建物との違いや確認申請・登記内容との違い（違法建築が怪しいかどうか)
他にも見ていますが、大まかにはこんな感じです。
計画を入れるために測量もします。
内覧して良さそうだな、と思ったら、リノベーションの計画案と工事見積もりを作成します。
予算的にも内容的にもＯＫだったら購入申込＋住宅ローン仮審査＋本審査です。ダメだったら再度物件探しです。
このときの購入申込(買付証明)は契約ではありませんので、撤回は可能です。
金額交渉も購入申し込みの時に一緒にします。(後出しは失礼になります。)
購入申し込み後、重要事項説明や売買契約、銀行さんとの金消契約に進んでいきます。
まとめ
土地や中古物件は早いモノ勝ちと言われますが、急かされて全体の予算計画をせずに契約してしまうと、思ってたリノベーションが出来なかったり、住宅ローンが払えなくなってしまったりします。
購入出来なかった場合は、その建物とは元々ご縁が無かったのです。きっと違う物件が見つかります。
気に入った物件を見つけたときにすぐ押さえられるように、とりあえず住宅ローンの仮審査をしましょう！という業者さんも多いようですが、それはお客様囲い込みの常套句です。何度もいいますが仮審査はご自身でがおすすめ。
情報化社会の今、むやみやたらに個人情報は出さない方が良いです。
ちなみに数件内覧に行ったほうが、縁がある物件に出会った時に『ここ良い感じ！』と、ピンと気やすいようです。